廣州二手住房交易有了新的“價(jià)格錨”。8月31日晚間，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》(下稱《通知》)，自發(fā)布之日起施行，并公布了首批熱點(diǎn)區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格，涉及天河、越秀、海珠、番禺、黃埔五區(qū)共96個(gè)小區(qū)樓盤。

此前北京、上海、深圳等10余個(gè)城市均已確定建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，在“房住不炒”定位之下，二手房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制將進(jìn)入更多城市的調(diào)控政策工具箱，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二手房交易參考價(jià)發(fā)布機(jī)制將對(duì)廣州二手房市場(chǎng)有何影響?“房住不炒”定位下，是否有更多市場(chǎng)化手段落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制?請(qǐng)看南方日?qǐng)?bào)記者為你帶來深度分析、解讀。

調(diào)控政策密集發(fā)布

出臺(tái)僅是時(shí)間問題

自從去年末開始，國家就對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了密集的調(diào)控，落實(shí)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中強(qiáng)調(diào)的“房住不炒”定位。

步入2021年，廣州的調(diào)控政策日趨密集。2月，南沙規(guī)定，人才新政客戶必須提供南沙收入證明和勞動(dòng)合同。同月，黃埔房貸新政取消雙外客戶準(zhǔn)入(即外地戶口、外地收入證明)。

3月，廣東銀保監(jiān)局發(fā)布消息，發(fā)現(xiàn)轄內(nèi)(不含深圳)銀行機(jī)構(gòu)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額2.77億元、920戶。

4月，廣州政府約談6個(gè)區(qū)政府負(fù)責(zé)人。同月，廣州各區(qū)陸續(xù)要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照政府備案價(jià)格要求銷售商品房，執(zhí)行“一房一價(jià)”標(biāo)價(jià)，不得以捆綁搭售或“雙合同”等限定方式，變相實(shí)行價(jià)外加價(jià)。

僅在出臺(tái)二手房參考價(jià)機(jī)制的前一天，廣州市住建局召開下半年進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作會(huì)議，組織10家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、10家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與會(huì)議，通報(bào)了今年以來廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題以及房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治情況。

從資格限定、資金來源到房源供給、監(jiān)管加碼，廣州一直在貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控要求。

二手房和一手房?jī)r(jià)格有著聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。保持二手房?jī)r(jià)格合理、穩(wěn)定，對(duì)于穩(wěn)定新房和租房?jī)r(jià)格、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有重要意義。

在4月廣州發(fā)文加強(qiáng)新建商品住房?jī)r(jià)格備案管理后，存量的二手房自然就進(jìn)入監(jiān)管視野。

在廣州之前，深圳、上海、成都、西安、寧波、杭州、合肥、溫州等地均出臺(tái)了二手房參考價(jià)機(jī)制，二手住房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制已成為常態(tài)調(diào)控手段。

據(jù)易居研究院的研究，今年6月，全國70個(gè)城市中，二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)超過5%的共有25個(gè)城市，廣州以13.2%的二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅居首。當(dāng)時(shí)，易居研究院表示，25個(gè)城市有4個(gè)城市已經(jīng)落實(shí)了二手住房參考價(jià)制度，預(yù)計(jì)“剩下的21個(gè)城市升級(jí)或推進(jìn)的概率較大，尤其是一二線重點(diǎn)城市。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州屬于一線城市中房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力略強(qiáng)的城市，積極出臺(tái)二手房交易參考價(jià)，是近期各大城市穩(wěn)定房地產(chǎn)的重要政策，廣州出臺(tái)二手房交易參考價(jià)符合預(yù)期。

政策降溫成交熱情

“價(jià)格錨”降低活躍度

廣州此次新政的影響，可以比對(duì)首個(gè)推行二手房參考價(jià)格制度的深圳。

易居研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月深圳二手住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)歷史最高點(diǎn)，即為72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價(jià)制度的推進(jìn)，6月價(jià)格為61500元/平方米，縮水15%。

從結(jié)果來看，二手房參考價(jià)機(jī)制直接降低二手房的交易熱度。

根據(jù)《通知》要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)等應(yīng)對(duì)掛牌房源開展對(duì)照自查，不得發(fā)布價(jià)格虛高的二手住房房源。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，廣州二手房指導(dǎo)價(jià)最大的意義在于引導(dǎo)二手房理性交易，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。“杜絕中介二手房掛牌房源出現(xiàn)虛假價(jià)格現(xiàn)象。讓二手房掛牌的房源、房?jī)r(jià)信息相對(duì)稱、透明，避免中介公司、業(yè)主哄抬房?jī)r(jià)或是抱團(tuán)漲價(jià)。”

高于參考價(jià)的房源減少了曝光和交易的機(jī)會(huì)，同時(shí)在心理預(yù)期上讓買賣雙方進(jìn)一步觀望，讓成交進(jìn)一步冷卻。“某個(gè)區(qū)域高于某個(gè)價(jià)格的房地產(chǎn)不能在線掛售，這一定程度上降低了區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)格。”中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林分析。

參考價(jià)機(jī)制在價(jià)格預(yù)期引導(dǎo)、降低交易熱度上對(duì)二手房交易進(jìn)行“釜底抽薪”。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，二手房參考價(jià)可以斬?cái)鄴炫苾r(jià)推動(dòng)買家市場(chǎng)預(yù)期、拉動(dòng)成交價(jià)上漲的循環(huán)。市場(chǎng)失靈的情況下，必須要以政府有為之手，給市場(chǎng)提供合理價(jià)格信號(hào)，代替不合理、非理性價(jià)格信號(hào)。

更為直接的影響是，參考價(jià)機(jī)制抬高了炒房客的成本。二手房因?yàn)榇_定性高、拿房產(chǎn)證快、有議價(jià)的空間，容易做高評(píng)估價(jià)提高杠桿炒房而備受炒房客青睞。

《通知》明確，二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價(jià)格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。

參考價(jià)將是銀行評(píng)估和放貸的依據(jù)。由于業(yè)主的掛牌價(jià)格、實(shí)際成交價(jià)與參考價(jià)之間仍普遍存在距離，導(dǎo)致炒房客購房首付比例均有所增加，增加了炒房的成本。“二手房按指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，則等于大幅度降低了二手房的杠桿比例。未來，廣州二手房成交量或出現(xiàn)明顯下滑，新政之后，進(jìn)入二手房的資金將大大減少。”地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示。

“二手房參考價(jià)為管控市場(chǎng)的價(jià)格錨。官方二手房參考價(jià)為房源掛牌、網(wǎng)簽以及銀行放貸的指導(dǎo)價(jià)格，從二手房交易環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控，通過下架高價(jià)房源、緊縮可貸金額以降低二手房交易活躍度。”保利投顧研究院如是總結(jié)。

可以預(yù)見的是，二手房參考價(jià)制度將會(huì)在更多城市落地，尤其是那些前期房?jī)r(jià)漲幅較多、二手房市場(chǎng)熱度居高不下的城市。以東莞為例，該市于8月2日凌晨發(fā)布了“史上最嚴(yán)莞八條”，其中一條就提出“加快建立二手住房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制。”

考驗(yàn)人口第一大省管理智慧

保障性租賃住房或成破局抓手

作為人口第一大省及人口凈流入大的省份，廣東有著房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)能。第七次全國人口普查公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，廣東省2020年總?cè)丝谶_(dá)到1.26億。在過去10年，深圳、珠海、廣州、中山、佛山和東莞的人口增速均超過30%，人口繼續(xù)向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角地區(qū)集中。

與此同時(shí)，廣東的城鎮(zhèn)化進(jìn)程也在繼續(xù)推進(jìn)?！稄V東省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出，2025年，廣東省城鎮(zhèn)化率要達(dá)到74.8%。

人口凈流入帶來人才的同時(shí)，也帶來了房?jī)r(jià)的上漲壓力。落實(shí)“房住不炒”、居有其屋考驗(yàn)著廣東的管理智慧。

二手房參考價(jià)機(jī)制完善了二手住房市場(chǎng)的監(jiān)管。專家學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)該加強(qiáng)整頓市場(chǎng)亂象，并結(jié)合土地、新房等配套政策，發(fā)揮政策合力，以達(dá)到樓市“三穩(wěn)”目的。

而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，商品價(jià)格由市場(chǎng)供需關(guān)系決定。在需求增加的背景下，增加供給成為共識(shí)。盤和林也表示，城市要注重配套制度的建設(shè)，尤其是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等的推進(jìn)，通過公共產(chǎn)品的投放來穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期，讓百姓更有獲得感。

國家的政策也著眼于供需調(diào)節(jié)。在廣州出臺(tái)新政的同一天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在國務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上重申，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，發(fā)展保障性租賃住房等保障性住房是國家破局的重要抓手。“十四五”期間，國家將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。

值得注意的是，國家這次提出的租賃是長(zhǎng)租，而且還引入了市場(chǎng)模式，因此能否通過長(zhǎng)租消納一部分購房需求?

對(duì)此，廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳琳認(rèn)為有可能，但難度不小。“目前，保障性租賃住房的無產(chǎn)權(quán)性，導(dǎo)致無法完全實(shí)現(xiàn)‘以租代購’。”陳琳表示，保障性住房當(dāng)前主要作為一種過渡性住房幫助年輕人、新市民解決住房需求。但她也指出，如果未來市民的居住觀念轉(zhuǎn)變、租房更舒適、城市公共服務(wù)資源更豐富，那么保障性住房將能調(diào)節(jié)購房的供需平衡，這些都是對(duì)城市管理智慧的考驗(yàn)，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，還是要構(gòu)建起住房市場(chǎng)和住房保障無縫對(duì)接的住房體系。”(記者 黎華聯(lián) 張艷 張子俊 實(shí)習(xí)生 李宛青)

關(guān)鍵詞： 二手房交易參考價(jià) 發(fā)布機(jī)制 將對(duì)廣州二手房市場(chǎng) 有何影響