來源：21世紀經(jīng)濟報道

記者：吳抒穎

(資料圖)

隨著公募REITs在中國啟航，其正逐漸被不動產(chǎn)持有方視作是沉淀資產(chǎn)首選的變現(xiàn)渠道。REITs的興起固然為之創(chuàng)造了可能，但必須承認的是，許多持有不動產(chǎn)較多的企業(yè)，囿于客觀條件以及主觀因素，仍難以將旗下不動產(chǎn)成功包裝以滿足公募REITs上市的條件。

公募REITs的政策條件逐漸走向成熟，企業(yè)也紛紛作出研判與應對寄望能積極搭上REITs的資本快車，但如何打造具有穩(wěn)定回報且可持續(xù)運營的資產(chǎn)，是當下要緊的問題。

實際上，將時間跨度拉長，公募REITs在境外的運作已經(jīng)比較成熟，也有較多的經(jīng)驗可以分享以及復制。第一太平戴維斯作為國際化的房地產(chǎn)服務商，在REITs運作上也有相關心得。

第一太平戴維斯廣州估值及專業(yè)顧問服務部負責人周志鵬在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，資產(chǎn)重組和運營涉及稅項相對復雜，一直影響著產(chǎn)權人發(fā)行公募REITs的積極性，這是以往國內(nèi)資產(chǎn)運營方在海外資本市場發(fā)行REITs產(chǎn)品的重要原因。隨著深入推進公募REITs，配套的稅收政策也有調(diào)整需要。

REITs運營不易做

21世紀經(jīng)濟報道（下稱“21世紀”）：公募REITs在中國發(fā)展加速，這對不動產(chǎn)持有方在打通“投融管退”的全鏈條上有什么樣的作用？

周志鵬：公募REITs的試點目前主要是基礎設施，這類不動產(chǎn)一般規(guī)模較大，以往大多通過大宗資產(chǎn)交易、公司股權交易或者整體IPO的方式退出，變現(xiàn)能力不強。

公募REITs為不動產(chǎn)持有方從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉型提供了更多路徑，有助于優(yōu)秀的不動產(chǎn)運營企業(yè)盤活、孵化增量，符合高質(zhì)量發(fā)展的要求。不動產(chǎn)運營企業(yè)通過REITs實現(xiàn)退出后，資金也能夠實現(xiàn)有效回流賦能，在其他不動產(chǎn)上繼續(xù)復制“投融管退”，實現(xiàn)持有方、運營方和投資方三贏，而這也有利于社會資金參與到這個領域，增加投資渠道。

21世紀：首批公募REITs主要以基礎設施類資產(chǎn)為主，包括產(chǎn)業(yè)園、保租房等。從你第三方的角度看來，針對這兩類資產(chǎn)的運營以及保值增值，需要注重哪些方面？

周志鵬：租金是社會發(fā)展成果的一部分，只有租戶發(fā)展好了，租金才有提升的空間。

產(chǎn)業(yè)園是培養(yǎng)孵化企業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈的載體，招商引資的手段，過高的租金不利于產(chǎn)業(yè)群的形成、聚集與發(fā)展。堅持長期經(jīng)營的思維，提供優(yōu)惠的租金，用產(chǎn)業(yè)鏈的角度招商引資，吸引更多上下游的企業(yè)整體進入，協(xié)同發(fā)展；此外，也可通過配備豐富便利的硬件配套，專業(yè)齊全的軟件配套助力進駐企業(yè)做大做強，這樣才能反哺不動產(chǎn)，有利于保值增值。

而保障性租賃住宅面向為中低收入、住房困難家庭等群體，具有更明顯的補助性質(zhì)。租金收入受限，管理成本的控制，直接影響利潤。通過降本提效，精細化管理，才能提升不動產(chǎn)的收益回報水平。

商業(yè)地產(chǎn)等風來

21世紀：前段時間，證監(jiān)會、國家發(fā)改委發(fā)布通知，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。這是否會為商業(yè)市場的價值重估帶來相應的影響？它將如何重構整個商業(yè)市場？

周志鵬：236號文（指《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》(發(fā)改投資〔2023〕236號)）對公募REITs的資金使用有相應的限制，如購物中心、百貨商場等募集到的資金，不得用于商品住宅類開發(fā)業(yè)務等。

在這種情況下，下一步需要引導資本往優(yōu)秀的運營企業(yè)聚集，培養(yǎng)壯大運營能力，改造低效的存量不動產(chǎn)，優(yōu)化經(jīng)營，通過可持續(xù)的資金和不動產(chǎn)管理能力結合，實現(xiàn)良性循環(huán)。

在估值方面，公募REITs推出之前，大宗商業(yè)物業(yè)主要的退出路徑是資產(chǎn)或股權交易，相對途徑單一。潛在買家考慮的回報率時會要求溢價，補充流動性不足。

現(xiàn)在市場上，我們看到大宗商業(yè)物業(yè)的回報率大概在5-6%，而REITs的分派率下調(diào)至3.8%，這也會引導市場上的參與者按照各個存量商業(yè)項目的盈利能力與流動性差異，往這一新的價格體系進行對標。

21世紀：目前來說，中國適應于通過REITs實現(xiàn)推出的資產(chǎn)規(guī)模是否仍然偏低？成因是什么？

周志鵬：目前適應公募REITs的資產(chǎn)規(guī)模的確偏低。事實上，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模并不小，但能達到運營成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)定的商業(yè)資產(chǎn)并不多。

適應REITs的資產(chǎn)一般坐落在城市核心區(qū)域，運營時間較長，因此也經(jīng)歷了區(qū)域的發(fā)展成熟，所以項目增值幅度較大。這類資產(chǎn)雖然有這些優(yōu)勢，但發(fā)行REITs在稅收方面仍具有一定討論空間，這對原產(chǎn)權人來說是需要納入必須考慮的范疇。

還有一些新建的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)屬于新開發(fā)建設的項目，土地增值幅度不大卻又尚未培育成熟，所以這類資產(chǎn)本身很難達到發(fā)行條件。

事實上，中國經(jīng)歷了過往十多年發(fā)展，社會上聚集了大量的商業(yè)物業(yè)，產(chǎn)能相對過剩，盤活的需求非常大。目前雖然把百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等商業(yè)網(wǎng)點項目納入試點范圍提供了政策契機，但仍處于前期摸索階段，只有當社會資金、業(yè)權人和運營商實現(xiàn)平衡，試點成效顯現(xiàn)，這市場才能有快速的發(fā)展。

公募REITs藩籬待破

21世紀：在政策方面，你認為未來對于公募REITs還可能將會有什么樣的支持？公募REITs在現(xiàn)階段的發(fā)展是否存在一些還需要突破的地方？

周志鵬：236號文特別強調(diào)用地性質(zhì)與投資管理手續(xù)合規(guī)性。而以往開發(fā)的不動產(chǎn)，存在一些遺留問題或權屬瑕疵，如投資報建手續(xù)不完善、土地使用合規(guī)、權屬資料辦理和不動產(chǎn)轉讓限制等。

公募REITs之前的試點工作，發(fā)行人、中介機構和監(jiān)管部門，各方都是摸著石頭過河，提出的更多是大方向上的要求，這些要求多數(shù)偏向于原則性，框架性的方面。這在客觀上帶來了部分REITs項目的擠壓，影響審核和推薦的效率。

從這個角度來說，我認為，未來相關監(jiān)管機構之間的傳達溝通，屬地監(jiān)管部門對政策要求的理解、推進和支持力度，都是REITs項目加速推進的關鍵。

此外，從目前的試點情況來看，進入試點范圍的資產(chǎn)雖然在擴容，但仍然屬于少數(shù)。未來隨著試點經(jīng)驗的增加，預計范圍仍會擴大。在這過程中，涉及資產(chǎn)重組和運營所帶來的稅收問題一直影響著產(chǎn)權人發(fā)行公募REITs的積極性。

過去，這使得部分國內(nèi)資產(chǎn)運營方選擇在境外市場發(fā)行REITs產(chǎn)品，而隨著中國公募REITs的開閘，配套的稅收政策也有調(diào)整需要。

21世紀：對于第三方的房地產(chǎn)服務商而言，公募REITs的加速推進可能帶來什么樣的機會？如何去抓住這些潛在的機會？

周志鵬：以往房地產(chǎn)的高速發(fā)展，開發(fā)商習慣了高周轉，高收益的發(fā)展模式。相比之下，商業(yè)運營盈利慢，是件“苦差事”。但現(xiàn)在高周轉模式難以持續(xù)，如何培育存量房地產(chǎn)及退出，市場對招商與運營能力的需求越來越大。

對于第三方運營商來說，商業(yè)項目地域差別大，以往成功的模式如何復制，是勝出關鍵。相比起來，協(xié)助業(yè)主方發(fā)行公募REITs的券商、律師、評估師等各類專業(yè)機構的服務，因地域產(chǎn)生的差別要小一些。其以往的成功經(jīng)驗，有助于提升公募REITs的推進效率。

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